Immobilienvermögen.

Immobilien sind für die meisten unserer Mandanten der größte Vermögensbaustein – und zugleich der Bereich, in dem falsche steuerliche Weichenstellungen am teuersten werden. Ob die Immobilie im Privatvermögen, in einer vermögensverwaltenden GbR oder in einer Immobilien-GmbH gehalten wird, entscheidet über Jahrzehnte hinweg über Steuerlast, Flexibilität und Nachfolgefähigkeit. Wir treffen diese Entscheidungen mit Ihnen – auf Basis konkreter Berechnungen, nicht nach Bauchgefühl.

Ein zentrales Instrument für Bestandshalter ist die Rücklage nach § 6b EStG: Gewinne aus dem Verkauf von Betriebsgrundstücken lassen sich steuerneutral auf Ersatzinvestitionen übertragen – richtig eingesetzt, verschiebt das die Steuer nicht nur, sondern finanziert das nächste Objekt mit. Wir prüfen die Voraussetzungen, gestalten die Reinvestitionsfristen und behalten die Rücklagen über Jahre hinweg im Blick.

Bei der laufenden Besteuerung holen wir das Maximum aus den Abschreibungen: Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, Restnutzungsdauer-Gutachten für verkürzte AfA, Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau und die Abgrenzung von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Gerade die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wird in der Praxis oft übersehen – und kostet dann richtig Geld.

Wer regelmäßig kauft und verkauft, bewegt sich schnell im gewerblichen Grundstückshandel. Die Drei-Objekt-Grenze ist tückischer, als sie klingt: Auch Modernisierungen und kurze Haltedauern können Objekte infizieren. Wir strukturieren Ihre Aktivitäten so, dass private Veräußerungsgewinne nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben – und warnen rechtzeitig, bevor eine Transaktion den Status kippt.

Für größere Bestände lohnt der Blick auf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Eine rein vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft zahlt auf ihre Mieterträge faktisch keine Gewerbesteuer. Die Voraussetzungen sind streng – schon eine mitvermietete Betriebsvorrichtung kann die Kürzung kosten. Wir gestalten Strukturen, die diese Begünstigung dauerhaft sichern.

Und weil Immobilienvermögen über Generationen gedacht wird, verzahnen wir die laufende Beratung mit der Nachfolgeplanung: Übertragung gegen Nießbrauch, Familiengesellschaften als Bündelungsvehikel, Ausnutzung der Freibeträge im Zehnjahresrhythmus und die Bewertungsspielräume des Erbschaftsteuerrechts. So bleibt der Bestand zusammen – und das Finanzamt außen vor.